徐州市中级人民法院-商品房销售合同纠纷
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商品房销售合同纠纷
审理法院:徐州市中级人民法院
审判长:张文超
审判员:祝杰
审判员:程晓嫚
上诉人:郭永忠、谢小妹
被上诉人:焦莉
开庭时间:2018-07-13 09:30
2017年1月29日,谢小妹(甲方)与焦莉(乙方)、居间方云龙区宝泓房产中介所(丙方)签订《房地产买卖合同》一份。合同约定甲方自愿将自有的和平上东24-2-1403室房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方,产权证号:徐房售许字2015第52号,建筑面积为108.82㎡,议定售价810000元,售价含煤气、暖气和维修基金。双方约定2017年8月1日前到产权部门办理上述房地产过户手续;如逾上述日期视为违约(双方签订补充协议除外)。居间服务费12300元,由乙方承担,在签订本协议时付清给丙方。在签订本协议时,乙方交付给甲方购房定金50000元。违反合同任何一条款均为违约,违约方赔偿给守约方违约金100000元,另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另需支付居间方本合同约定的服务费,违约方还需承担守约方为实现债权发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费等相关费用。合同签订当日,焦莉向云龙区宝泓房产中介所支付居间服务费11000元,向谢小妹转账支付定金50000元。 2017年6月26日,谢小妹提出想要违约,30日又表示不违约了,房证正在办理。7月21日,郭永忠、谢小妹办理了案涉房屋的产权证书。29日,谢小妹要求涨价至100万元,焦莉未同意,谢小妹表示:“不同意涨就不卖了,回头谈违约金的事吧”。 经焦莉申请,法院委托徐州公信资产评估土地房地产评估有限公司对案涉房屋2017年8月1日的市场价值进行评估。该公司于2018年3月9日作出评估报告,案涉房屋的评估价为128.95万元,单价约11850元/㎡。焦莉支付评估费6100元。 2017年9月11日,焦莉与徐州永安律师事务所签订《委托代理合同》,委托江苏永安律师事务所代理本案的一审、二审程序,该所指派王彦明律师为本案代理人。双方约定在签订本合同时一次性支付代理费12000元。当日,徐州永安律师事务所向焦莉开具12000元的代理费发票。 法院认为:双方之间签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同成立并生效。合同签订后,谢小妹要求焦莉上涨购房款未得到焦莉同意后明确表示违约,构成合同法规定的在履行期限届满前,当事人一方明确表示不履行主要债务,焦莉可以据此主张解除合同并要求郭永忠、谢小妹承担违约责任。 焦莉主张双倍返还定金100000元,因焦莉同时主张损失赔偿,法院一并处理,但定金和损失赔偿的数额综合不应超过违约造成的损失,法院不支持焦莉主张的双倍返还定金的诉讼请求,但郭永忠、谢小妹应当向焦莉返还定金50000元。对于焦莉主张的律师费12000元及居间服务费11000元的诉讼请求,焦莉提供了代理合同、代理费发票、收据等证据证明两笔费用的实际产生,且《房地产买卖合同》约定该两笔费用由违约方承担,焦莉的该项诉讼请求有事实和法律依据,法院予以支持。对于焦莉主张的可得利益损失,法院参考评估价值与合同约定房款的差价情形,郭永忠、谢小妹应向焦莉赔偿损失479500元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条之规定,判决如下: 一、解除双方之间于2017年1月29日签订的《房地产买卖合同》。 二、判决生效之日起十日内,郭永忠、谢小妹向焦莉返还定金50000元;赔偿焦莉律师代理费12000元、居间服务费11000元、损失479500元。 三、驳回焦莉其他诉讼请求。 郭永忠、谢小妹不服上诉判决,诉至我院。